Foreclosure Gate : après les subprimes, les saisies immobilières

Publié le par Nicolas BOISVILLIERS

On ose à peine y croire. Après une crise financière mondiale sans précédent dont les répercussions économiques persistent encore aujourd’hui, voici que se dessine une nouvelle crise. Liée aux saisies immobilières issues des fameux subprimes, cette crise pourrait elle aussi avoir de très lourdes conséquences sur notre système financier et notre économie. Négligences, fraudes et manipulations, bienvenue dans le « Foreclosure Gate » ou la crise des saisies immobilières.

 

Pour bien comprendre la portée et les enjeux de cette future potentielle crise (1), il faut revenir aux origines de la crise des subprimes et bien avoir en tête son mécanisme. Prenons l’exemple d’une souscription à ces fameux crédits :

 

1/ Un particulier, Mr Johns, signe un contrat d’emprunt chez sa banque, Bank A, afin d’acheter une maison. Parce qu’il n’a pas beaucoup de revenus, cet emprunt est à taux variable et assorti d’une hypothèque sur sa maison. Mr Johns peut devenir propriétaire et la Bank A peut se remplir les poches via les intérêts d’emprunt qui croissent continuellement pour atteindre des sommets (2).

 

2/ Pour ne pas conserver dans son bilan cet emprunt tout pourri, Bank A choisit de revendre cette créance à un fonds (3). Mr Johns devra donc verser ses mensualités d’emprunt à la Bank B, banque du fonds en question. Le fonds transforme cet emprunt en titres financiers (4) qu’il finance grâce aux intérêts versés par Mr Johns.

 

3/ Malheureusement, les intérêts de l’emprunt de Mr Johns sont trop importants et ce dernier ne peut plus honorer ses remboursements. Comptant sur le contexte d’inflation croissante du marché de l’immobilier, le fonds espère se refaire une santé en vendant la maison de Mr Johns sur laquelle il détient une créance (grâce à l’hypothèque consentie).

 

Petit hic : le marché de l’immobilier s’écroule, la valeur des maisons s’effondre (dont celle de Mr Johns) et les banques (dont celle du fonds), ayant sous-évalué les risques, n’y résistent pas.

 

La découverte du « Foreclosure gate »

 

En temps normal et dans la quasi-totalité des états nord-américains, le transfert de créance (ici, l’emprunt de Mr Johns) doit être dûment enregistré devant notaire afin de s’assurer de la légalité et de la transparence du procédé. Sans cela, le juge américain est en mesure de décréter que la banque ne peut procéder à l'expulsion, ni revendre la maison.

 

A partir de là, plusieurs « anomalies » sont apparues successivement :

 

1/ Système de transfert électronique des créances non conforme


Toujours plus avide de rentabilité et d’optimisation des processus, les banques ont mis en place une sorte de groupement interbancaire chargé d’enregistrer électroniquement toutes ces transactions à la place des fonds. En se passant des services des notaires qu’elles jugeaient inutiles, les banques ont ainsi économisé la coquette somme de 1 milliard de dollars sur les frais de gestion.

 

Problème : ce groupement n’est qu’un intermédiaire des banques et n’a donc aucun droit sur ces créances (les subprimes).

Conséquence : de nombreux rapports d'analyses ont exposé les insuffisances du système d’enregistrement électronique et les jugements interdisant au groupement de se présenter comme mandataire se sont multipliés.

 

Fautives, les banques se sont montrées plus que « laxistes » dans leurs méthodes, démontrant ainsi de profondes négligences dans la gestion de ces produits.

 

2/ Faux actes notariés : fraude avérée

 

Jusqu’ici plutôt discrète, la crise sous-jacente est réellement apparue au grand jour grâce à des situations qui pourraient presque porter à rire : lors d’une « banale » saisie immobilière, non pas 1 mais 2 banques se sont présentées comme détentrices de la créance liée à l’hypothèque. Pire encore, aucune de ces 2 banques n’était le réelle propriétaire. Pourtant, toutes 2 possédaient des documents notariés attestant de la légalité de la détention de cette créance.

 

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Au final, 3 banques pour un seul bien, des documents plus vrais que vrais et une fraude gigantesque révélée au grand jour. Car en effet, les banques des fonds ont obtenu, via des cabinets d’avocats peu scrupuleux, des documents antidatés par une entreprise qui délivrait à tour de bras et en toute simplicité de faux actes notariés.

 

Non-respect des droits en matière de faillite personnelle, production et usage de faux documents officiels, l’affaire prend là une tournure plus dramatique. Mais les ennuis ne s’arrêtent pas là.

 

3/ La délicate question du transfert des créances

 

Le dernier couac (et non des moindres) est celui concernant le transfert des créances. Reprenons le cas de Mr Johns : la banque ayant accordé le prêt (ici, la Bank A) n’a fait que transmettre un enregistrement électronique de la créance (via le groupement interbancaire) à un fonds. La banque détient donc toujours physiquement la créance quand celle-ci n’a pas été simplement détruite (la créance a été vendue au fonds après tout) ou que la banque n’a pas fait faillite.

 

> La banque peut-elle dès lors se présenter à la place du fonds dans le cadre de la procédure d’expulsion ? Non, car la créance a été vendue au fonds !

 

> La banque peut-elle alors transmettre la créance physique au fonds ? Non, pour à la fois diverses raisons fiscales mais également juridiques (entre le fonds et ceux ayant acheté leurs titres financiers).

 

Si l’on résume, ce début de crise met en avant :

- l’incapacité de produire des documents fiables,

- la production de faux en écriture,

- d’importantes négligences fiscales,

- de fausses déclarations sur les droits détenus par les fonds.

 

Mais on peut remonter encore plus loin dans le scandaleux.

 

Révélation d’une fraude à grande échelle

 

Il apparait bien étonnant de voir de tels graves disfonctionnement au niveau des banques et des cabinets d’avocats, tout cela pour réduire les coûts de gestion, au risque de lourdes sanctions. En réalité, la raison qui a motivé les banques à garder bien au chaud les documents physiques des créances (les subprimes) était de dissimuler qu’une partie importante des prêts cédés aux fonds (environ 1/3 a priori) était frauduleuse ! En voulant profiter de l’explosion du marché de l’immobilier, les banques ont volontairement fermé les yeux sur la situation précaire des emprunteurs.

 

En résultent de fausses déclarations de revenus, de faux contrats de travail, de fausses attestations de cautionnement… Globalement, le non respect des chartes de qualité internes des banques et de fortes déficiences en matière de contrôle interne ! Autant dire qu’en cas de procès, les présumés fautifs s’en tireraient à coup sûr avec des dommages et intérêts astronomiques.

 

Conséquences économiques

 

Au final, quels seront les conséquences de toutes ces dérives sur notre économie ? Difficile d’apporter de véritables convictions mais des analyses d’impact sont possibles.

 

Tout d’abord, de nombreux assureurs, petites banques, hedge funds ou encore épargnants individuels détiennent ces fameux fonds. Tant que la perte de valeur de ces fonds était liée à une chute du marché immobilier, ces investisseurs n'avaient que leurs yeux pour pleurer. Mais si une partie des pertes est imputable à un comportement frauduleux des banques, tout change ! Par conséquent, les banques se verraient contraintes de devoir rembourser les investisseurs souhaitant à tout prix récupérer leur argent.

 

De même, la valeur des bilans de ces fameux fonds pourrait bien être révisée à la baisse, puisque basée sur des créances frauduleuses. Ce qui pourrait conduire à un nouveau mouvement de panique semblable à celui observé lors de la crise des subprimes. Et contrairement à 2008, aucune aide gouvernementale ne devrait être attribuée aux institutions financières, pas après les nombreux et coûteux plans de relances et déficits publics croissants.

 

La crise des saisies immobilières américaines (ou Foreclosure Gate) sera-t-elle le coup de grâce précurseur d’une récession durable de notre économie ?

 

 

(1) J’emploie volontairement le terme « potentielle » car, à l’heure actuelle, nous manquons encore de recul et de discernement face à l’ampleur d’une telle situation.

 

(2) Ce qu’on appellera la règle des « 2-28 » : 2 ans d’intérêts faibles puis 28 ans à des taux exorbitants.

 

(3) Fonds obligataire dénommé « Mortgage Backed Security ».

 

(4) Les célèbres « CDO » ou « Collateralised Debt Obligations »

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Luc Sommeyre 13/11/2010 19:01


Les DITS et les NON-DITS

NOVEMBRE 2010 : LE « FORECLOSURE-GATE »

LES « DITS »
Toute personne s’intéressant aux opportunités qu’offre l’immobilier aux États-Unis a obligatoirement parcouru des revues européennes étalant, comme bateleurs en jour de foire, quelques embarras qui
résultèrent ces mois derniers de ventes sur saisie bancaire (« foreclosures ») aux USA.
Ces faits sont réels. Une nébuleuse issue du consortium des banques, le MERS [« Mortgage Electronic Registration System » : Système Électronique d’Enregistrement Hypothécaire], a effectivement
procédé informatiquement à la saisie de titres de propriété au préjudice d’emprunteurs défaillants. Des irrégularités de forme avaient été commises, plus particulièrement dans ceux des États dont
la législation stipule que toute saisie doit être entérinée par décision judiciaire. C’est le cas en Floride. Ça n’est pas le cas au Nevada.
Les avocats – qui en doute ? – se sont jetés sur ce nouveau marché. Marché tout à leur profit s’entend, eu égard aux honoraires astronomiques qu’ils réclament [Leurs émoluments sont beaucoup plus
élevés qu’en France… Sans commentaire].
Autorisés à faire paraître de la publicité commerciale [Pratique fort heureusement interdite en France], des Cabinets en mal de dossiers se sont érigés en défenseurs de la veuve et de l’orphelin,
jouant sur le velours des « élections de la mi-mandat » qui se sont déroulées il y a peu. Forte du succès de peu d’entre eux – où le MERS avait objectivement commis des erreurs matérielles – la
presse à scandale fut la première à saisir au bond cette nouvelle série TV : Les Zoros de la Foreclosure.

LES « NON-DITS »
• Un emprunteur qui ne rembourse pas son crédit (immobilier ou autre) se trouve en défaut. Peu importe qu’il se soit laissé convaincre par des publicités alléchantes voire même qu’il se soit laissé
abuser : qui achète un appartement à crédit et ne rembourse pas son emprunt voit son bien saisi. Ceci est valable aux USA comme en France. Et même au Tadjikistan !
• Des propriétaires défaillants ont donc voulu surfer sur cette nouvelle vague pour tenter de s’opposer à la saisie de leur bien. Humainement, c’est compréhensible. Juridiquement c’est une action
dilatoire. Aux USA, les problèmes ne traînent pas. Ainsi, les tribunaux ont embauché quantité de nouveaux juges et traiter tous les dossiers en attente. En FLORIDE (depuis le 1er juillet) sur
65.830 cas réexaminés seules 23 saisies ainsi opérées ont été annulées.

QUOI QU’IL EN SOIT…
L’acheteur n’est inquiété d’aucune manière : son titre de propriété lui a été délivré par une « Title Company » [Équivalant aux Offices Notariaux français] qui, aux USA comme en France, garantit
l’inaliénabilité du bien : en droit anglo-saxon comme en droit romain, la sacrosainte théorie des droits acquis est d’ordre public.

NOVEMBRE 2010 : L’EUROPE EN CRISE

Que l’on soit allergique aux actualités télévisées ou aux titres des journaux, nul ne peut ignorer que nos pays de la Zone Euro entrent de plain pied dans une crise sociale, économique et monétaire
sans précédent. Se profile à l’horizon la ribambelle morbide de l’AUGMENTATION DU COÛT DE LA VIE ET DE L’IMPÔT, du nombre des IMPAYÉS, des DÉPÔTS DE BILAN, du CHÔMAGE, etc. Autant de spectres peu
rassurants pour l’investisseur.
Les plus éminents spécialistes mondiaux de l’économie comme Joseph Stieglitz, Prix Nobel d’économie, évoquent de plus en plus l’éclatement possible de notre monnaie dont les fondements ont été
conçus sur des législations nationales par trop dissemblables. On ne parle plus de la « crise grecque » sans évoquer la « crise espagnole », la « crise irlandaise », la « crise italienne » – que
dire encore ? – et les mouvements de mécontentement alarmants en Grande Bretagne ou encore en France avec le problème des retraites : les politiques s’en inquiètent – normal – les politiciens s’en
emparent – démagogique !
Apprécié sur le Dollar américain, l’Euro est très (trop) fort. Nous avons franchi le taux de 1,40$ pour 1€ la semaine dernière ! Cette cherté de l’Euro préjudicie à nos exportations, donc à notre
économie, donc à notre emploi, etc.
La situation internationale est de plus en plus tendue. La probable GUERRE D’IRAN (qui ne profitera en rien aux Pays d’Europe, loin s’en faut) est motivée par 4 raisons majeures :
1. L’IRAN ne peut se laisser imposer de frein à son économie ni à sa défense sous peine d’être écrasé,
2. ISRAËL craint très logiquement de perdre son hégémonie régionale et de subir des dommages considérables,
3. Les USA savent que cette guerre est le moyen le plus rapide de revigorer leur économie (voir la vente fabuleuse d’avions de combat à l’Arabie Saoudite et d’autres contrats d’armement en cours
aux Émirats, en Inde et en Jordanie entre autres) : pour cette raison ils MAINTIENNENT UN DOLLAR BAS,
4. La RUSSIE y voit le moyen le plus efficace de contrôler l’économie européenne par le gaz et les hydrocarbures, puisque les marchés traditionnels d’approvisionnement du Golfe Persique seraient en
ce cas fermés.
Signal symptomatique : L’OR VIENT DE FRANCHIR LA BARRE DES 1.400$...

CORRÉLATIVEMENT…
Le taux de change €/$ avantageux (pour le moment) nous semblait favorable aux investisseurs. Nous avons très fortement invité certaines personnes quelque peu hésitantes à se positionner. D’aucunes
se sont laissé convaincre et ont franchi le pas – a priori, elles ne nous ont pas donné tort…
Des analystes ont rapidement estimé que nous nous dirigeons à nouveau vers les sommets de juillet 2008 mais les conditions cambistes étaient favorables À CETTE ÉPOQUE.
Il est loin d’être sûr qu’une situation aussi favorable pour l’investisseur dans la pierre aux États-Unis perdure très longtemps.