Nouvelle crise immobilière en vue aux Etats-Unis

Publié le par Nicolas BOISVILLIERS

Voilà déjà 4 ans que la crise dite des subprimes s'est abattue sur les Etats-Unis et, accessoirement, sur le monde entier. Les conséquences de ces prêts hypothécaires à risque américains ont encore des effets de nos jours, ne serait-ce qu'au niveau de nos déficits publics dont on parle tant. Et cette crise immobilière n'est visiblement pas terminée puisqu'elle touche à présent l'immobilier commercial outre-atlantique.

 

On se souvient tous des premiers effets de la crise des subprimes : face à des taux révisables (imposés, bien évidemment) qui grimpent en flèche, le nombre de ménages américains incapables de rembourser leur emprunt explose. A coup de saisies, les prêteurs (les banques) tentent de revendre au plus vite ces habitations qui voient leur prix chuter très rapidement à cause d'une offre trop importante. 2010, 2 ans plus tard, après des milliards et des milliards d'euros et de dollars injectés dans le système (bancaire et économique), la gestion des déficits publics et la reprise ont réussi à faire oublier cet épisode douloureux... jusqu'à la semaine dernière !

 

C'est l'Office of Comptroller of the Currency, organisme gouvernemental de tutelle des banques américaines, qui met le feu aux poudres en publiant un excellent rapport sur l'état du marché immobilier chez l'oncle Sam. Premier constat : il existe encore bon nombre de ménages américains qui n'arrivent pas à rembourser leur prêt immobilier. Ainsi, sur les quelques 6 000 milliards de dollars que représente le marché immobilier non commercial, environ 87% sont remboursés... soit 13% aujourd'hui encore en difficulté. La crise est toujours là, quoi qu'on en dise. Mais la nouvelle menace semble toute autre désormais puisqu'elle s'attaque à son autre versant, le marché commercial.

 

Immobilier : crise chez les entreprises

 

La nouvelle fut suffisamment importante pour trouver relais au sein de la presse : les propriétaires du complexe résidentiel Stuyvesant Town, situé en plein Manhattan (New-York), ont avoué ne pas pouvoir assurer le versement des échéances dues, soit un montant global de 3 milliards de dollars. Acquis pour la bagatelle de 5,4 milliards en 2006, le complexe est évalué à environ 1,8 milliard. Une jolie perte parmi de nombreuses à venir. Selon le rapport de l'Office of Comptroller of the Currency, pas moins de 1 400 milliards de dollars de crédits immobiliers commerciaux arriveraient à échéance d'ici 2012. Les plus concernés sont les emprunts accordés juste avant la crise (2006 - 2007) pour des montants très élevés.

 

crise immobiliere

 

D'après l'agence de notation Fitch, le taux de défaut des prêts immobiliers a augmenté en décembre pour culminer à 4,71 %, soit le triple par rapport à l'année passée à la même date. Et la situation ne s'arrangera pas de sitôt : lié au marché du travail (ne serait-ce que pour loger les salariés), le chômage persistant n'encourage pas celui de l'immobilier commercial qui ne cesse de se comprimer. Cette baisse de la demande entraîne de facto une baisse des prix et ainsi une augmentation des difficultés de refinancement des promoteurs immobiliers.

 

Crise bancaire : bis repetita ?

 

Le secteur immobilier commercial doit son salut aux banques qui lui ont permis de se développer de manière démesurée. Et ce sont principalement les banques commerciales et caisses d'épargne qui y ont contribué (presque la moitié des financements) sous la forme de crédits privés non titrisés, à hauteur de presque 2 trillions de dollars (ou 2 milliards de milliards) ! Même si la moyenne nationale de ces crédits atteint les 8% au sein des actifs, ce sont surtout les petites et moyennes banques (bilan compris entre 300 millions et 1 milliard de dollars) qui sont les plus exposées, de l'ordre de 22% de leurs bilans et de 33% des prêts totaux. Et l'exercice est d'autant plus difficile à évaluer puisque, selon les normes comptables américaines, la revaloristion des actifs à leur prix du marché reste facultative. Autant dire que ce chiffre reste sous-évalué et que de biens belles surprises pourraient apparaître.

 

A cela s'ajoute la politique bancaire dite "extend and pretend" (littéralement "prolonger et faire semblant") qui consiste à accorder des délais supplémentaires aux emprunteurs en difficulté. A terme, l'échéance du problème n'est que repoussée. Face à des remboursements de prêts non honorés, les petites banques risquent de ne pas survivre et l'on assistera à un rachat de celles-ci par les grands groupes, participant à une concentration du secteur bancaire.

 

Le Gouvernement américain viendra-t-il une nouvelle fois porter secours aux banques ? Au risque de se mettre à dos encore plus d'américains (si c'est encore possible). Une chose est néanmoins sûre : avec une dette globale de plus de 52 000 milliards de dollars (dette privée et publique), soit 375% de son PIB, les Etats-Unis n'en ont pas encore fini avec la crise immobilière.

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Nicolas BOISVILLIERS 09/07/2010 16:10


Merci pour vos compliments et votre commentaire.

Effectivement, la part de psychologie et de morale dans l'analyse des mécanismes et enjeux financiers est très importante. Étant novice en la matière, je ne me suis jamais permis de traiter ce
sujet si complexe.

Néanmoins, je pense sincèrement que le problème de cette crise, de ces crises se résume en un mot : croissance. A force de vouloir de la croissance à tout prix, on en a oublié à quoi elle servait
et ce qu'elle représentait. Aujourd'hui encore, on espère réduire les déficits publics tout en favorisant la relance. Une bien belle utopie.


Bête spatio-temporelle 09/07/2010 12:58


Je tiens d'abord à saluer l'effort de clarté et de précision qui a été fait dans cet article.

Toutefois, j'aimerais attirer l'attention sur une chose : discourir uniquement sur la finance ne permet pas de comprendre les enjeux moraux de l'évolution économique actuelle.

La dernière crise financière d'une ampleur similaire a commencé en 1929 aux Etats-Unis. Une conséquence en fut l'impossibilité pour les Etats-Unis d'aider l'Allemagne à se redresser d'après sa
terrible et humiliante défaite lors de la Grande Guerre. Le peuple Allemand, plus sinistré et déboussolé que jamais, n'a plus eu peur de voter pour les partis stalinien et national-socialiste. Il
en sortit l'élection démocratique de Hitler au poste de chancelier, le IIIème Reich, et la pire de toutes les guerres que le monde ait jamais connu, celle que l'on appellera, "La Seconde Guerre
Mondiale".

Le pessimisme ne nous aidera en rien : les jeux ne sont pas faits. Nous avons encore les cartes en main.

Certains parlent de réguler le capitalisme. Or la démesure est tout le contraire de l'équilibre, et la régulation vise à instaurer cet équilibre.
Certains veulent réguler le capitalisme ? Qu'ils suppriment la bourse. Ce sera déjà un bon début.